מאת: רמי שמש

תמ"א 38 זוהי תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים לרעידות אדמה. התוכנית נועדה לאפשר חיזוק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן לחיזוק מבנים בזמן של רעידות אדמה, בעיקר מבנים שנבנו לפני שנת 1980. בתוכנית זו ניתן לקבל היתר גם לחיזוק המבנה וגם לתוספת בניה, והכי חשוב התוכנית מאפשרת קבלת הקלות במס ופטורים משמעותיים, ובכך מביאה את הפרוייקט לרווחי ומאתגרת יזמים וקבלנים לתכנן פרויקטים מסוג זה. התוכנית הוכנה ביוזמת "המועצה הארצית לתכנון ובניה" ואושרה ע"י ממשלת ישראל בשנת 2005.

מהו ת"י 413?

בשנת 1975 נכנס לתוקף ת"י 413 שהוא תקן מבנים לרעידות אדמה. ז"א רק לאחר שנכנס התקן, מהנדסי קונסטרוקציה החלו להתחשב בתקן הזה, ולתכנן מבנים שיעמדו ברעידות אדמה. פחות או יותר משנות השמונים ומעלה. ועל כן מבנים שנבנו אחרי שנות ה – 80 אמורים לעמוד יציבים בעת ברעידת אדמה.

מה קורה במבנים אשר נבנו לפני שנות ה -80?

רוב הסיכויים שמבנים אלו לא יעמדו בעת רעידת אדמה. מאחר שלא מעט בתים נבנו בת"א הסביבה ובשאר רחבי הארץ לפני שנות ה – 80, הממשלה החליטה לבצע פעולה שתמריץ אנשים להרוס את הבתים ולבנות אותם מחדש עפ"י התקן. אולם לגשת לפעולת הריסת בית ולבנות מחדש זוהי פעולה חריפה הרסנית, וכמובן יקרה. מטרתה של תמ"א 38 היא לאפשר קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת, ובכך לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם. התמריץ העיקרי לבעלי הבתים הנובע מהתוכנית הוא הענקת זכויות בנייה (לצורך מימון החיזוק). ואז כתוצאה מכך ניתן לתכנן מבנים בעלי יותר דירות ממה שהיה קודם למכור את הדירות הנוספות ובכך נממן את הבניה.

מהם היתרונות לגשת לפינוי בינוי מסוג תמ"א 38?

ובכן, לעיתים קרובות אנו נתקלים בדיירים שמעט חוששים מביצוע הפעולה הזו. החשש משינוי, הוספת דיירים לבניין, תקופת הביניים בעת הבניה, כל אלו הם סיבות מספיק טובות בכדי להסס לקראת פרוייקט מסוג זה.

מהם הדברים שצריכים להנחות אותנו בעת ההסכמה לפרוייקט?

1. ראשית, חייבים לזכור שהפרויקט נועד לחיזוק המבנה. בעת רעידת אדמה עלול להיגרם אסון נוראי למבנה, לכם לשכנים למשפחה ודיירי הבית. אנו ערים לרעידות אדמה רבות בעשור האחרון ברחבי העולם, ופרויקטים אלו יזומים בעיקר בכדי למנוע בכייה לדורות ולחזק את המבנים ובכך לשמור על ביטחונם של הדיירים. אז היתרון הראשון והבולט: עמידות המבנה בעת רעידת אדמה.

2. קיימים היום בחוק תכנון ובניה סעיפים נוספים בעת תכנון בניה חדשה כגון:

· נגישות נכים,
· בטיחות אש,
· חניות,
· ממדים
· ועוד...

בעת התכנון של ביתכם החדש האדריכל יהיה חייב להתחשב בחוקים אלו, ביתכם לא רק שיהיה חדש אלא יהיה בעל נגישות, בטיחות אש, חניות ממ"ד וכו... ובכך אתם לא רק משביחים את הבית, אתם דואגים לביטחונכם ונוחיותכם.

3. מעלית. הגיע הזמן לא?

4. בניין מחודש - קירות המתקלפים, צנרת ישנה, כלים סנטרים בלויים - אלו רק כמה דוגמאות לבתים ישנים, אולם בטח תאמרו שבשיפוץ קל (אולי כבר בצעתם) תוכלו להתגבר על בעייה זו, אך מה בנוגע למקומות הציבוריים של הבניין? בכדי לשפץ את לובי הבניין או החצר תצטרכו את הסכמתם של כל הדיירים שלא תמיד יש בידם משגת שיפוץ זה. במסגרת פרוייקט זה ביתכם יקבל עיצוב חדיש, יפה, ונקי.

5.הגדלת הנכס. ברוב המקרים מדובר בדירות קטנות של פחות מ 60 מ"ר. בד"כ בתהליך זה תקבלו דירות גדולות יותר.

6.השבחת הנכס – לאחר הבניה הנכס שברשותכם יהיה שווה יותר. משיכון מתפרק תהפכו לבניין יוקרתי ומבוקש. וזה בהחלט יכול להשביח את שווי הנכס שברשותכם. כמה אנשים זוכים להזדמנות כזו?

7.לעיתים הוספת מחסנים.

8.פיתוח סביבתי.

9.השבחת הדיירים. וכאן אנחנו לא מדברים על איכות של אדם זה או אחר חלילה, על פי בדיקה שערכנו בבניינים מהסוג שלכם יש לא מעט דירות שכורות, דבר הגורם להחלפת הדיירים בבניין כל רגע, פעולה הגורמת כל שני וחמישי לשיפוצים ולכלוך, וגם הכיף של לגור סביב שכנים וותיקים וקבועים. השבחת הדירות מחזירה את בעלי הבתים לגור בדירות.

איך מתארגנים?

כמובן שחיזוק המבנה לרעידות אדמה הוא באחריות הדיירים. קיימות כמה אופציות:

1.לממן את השיפוץ והבניה בעצמכם.

2.להוסיף לבניין דירות אשר יממנו את השיפוץ.

3.לקחת יזם/קבלן/מנהל פרויקטים, שיהיה אחראי על כל הפרוייקט.

מה היתרון בניהול הפרוייקט תחת גוף מסוים?

כמובן שבעלי הדירות יכולים להקים עמותה לצורך העניין ולנהל את הפרוייקט בעצמם במידה ויש להם ניסיון, אורח רוח וסבלנות, אך במקרים רבים כשיזם דואג לניהול הפרוייקט והוצאתו לפועל לניסיונו יש יתרון בולט.

הגוף המנהל יהיה אחראי:

1.לערוך הסברה בין כל הדיירים.

2.לקיים חוזים בין הדיירים, בין הקבלן אדירכל וכו'...

3.יערוך פרוגרמה של המבנה.

4.באופן ראשוני הגוף הזה יבדוק מבחינה אדריכלית מה אחוזי הבניה שניתן להוסיף.

5.לאחר שסעיף 3 יתבהר יבצע חישובים כלכליים לפרוייקט.

6.תכנון אדריכלי מפורט.

7.תכנון הנדסי.

8.הגשות והיתרים מהעירייה.

9.פגישות והסברה מול מחלקת הנדסה בעירייה.

10.טיפול מול הגה.

11.תשלומי מיסים.

12.ממון הבניה.

13.מכרז קבלנים.

14.ינהל ויפקח מבחינה הנדסית.

15.ניהול הפרוייקט בין המהנדסים השונים, סנטריה, חשמל, מעלית, תחבורה וכו...

16.ינהל ויפקח מבחינה תקציבית וכלכלית.

17. ידאג לטיפול בעיות מקומיות שצצות.

18.יפתור בעיות בין שכנים לבין בעלי במקצוע השונים במידה ויחולו.

19.ידאג להיתרי בניה – טופס 4.

20.פיתוח סביבתי.

21.פיקוח בניה.

22.בטיחות וכיבוי אש.

23.ידאג לבעיית המגורים תוך כדי הבניה.

24.מכירת הדירות החדשות.

אילו דרישות עלינו לדרוש מהקבלנים ויזמי הפרוייקט?

באופן כללי אתם אמורים לקבל דירה הזהה לדירה שלכם כיום, למשל אם אתם גרים בקומה ראשונה, סביר להניח שתקבלו את הדירה בקומה הראשונה, אם אתם גרים בדירת גן, יפצו אתכם בהתאם. באופן כללי עצם העובדה שאתם מקבלים מבנה שעמיד בפני רעידות אדמה כבר קיבלתם פיצוי, שהרי זה התכלית של כל הפרוייקט, בנוסף למבנה תהיה חניה, מעלית, נגישות, עמידות בפני שריפות, ממ"ד, לעיתים מרפסת שמש, ולעיתים אפילו תוספת של כ 10 מ"ר לדירה ואף יותר. ככל שמיקום הנכס נמצא באזור יקר יותר כך תוכלו לקבל פיצוי טוב יותר. עדין למרות שנראה כי יזמי הפרוייקט מרווחים לא רע יש כאן עבודה מרובה הוצאות והשקעות. וכאב ראש לא קטן. במידה ולנכס שלכם מגיע יזם המציע פרוייקט כזה כדאי מאוד לשקול זאת באופן חיובי. אתם בהחלט יכולים לדרוש עבור הפרוייקט אך השתדלו להיות ריאלים. היזהרו מדרישות מוגזמות ולא הגיוניות היזמים עשויים לעזוב אתכם לטובת בניין אחר, וזה יהיה מאוד חבל.

איך לדעת שאנחנו הולכים עם היזם הנכון?

ראשית יש לברר מי האדריכל של הפרוייקט ומה הניסיון שיש לו בפרויקטים מסוג זה. צריך לבדוק האם באפשרות היזם יכולת מימון הבניה. מי מנהל את הפרוייקט. ומי עושה את העבודה ההנדסית. באופן כללי במידה והיזם מראה לכם תוכנית עסקית של הפרוייקט סימן שהוא רציני.

מצרך נוסף שאתם חייבים שיהיה לכם – סבלנות. התהליך הינו ארוך, כל ההתארגנות קבלת ההתרים והבניה יכולים לערוך מס' שנים, אך בסופו של דבר הסבלנות משתלמת.