תמ"א 38 או בשמה המלא 'תוכנית מתאר ארצית מספר 38' עברה מספר גלגולים ועדכונים במשך שנות קיומה. עיקר העדכונים נבעו מכך שהתמ"א המאוד שאפתנית הזו לא הצליחה להמריא ולא צברה תאוצה אלא בערים המרכזיות ובעיקר בתל אביב היקרה.

תוכנית תמ"א זו נועדה בכדי לאפשר חיזוק מבנים שניבנו בטרם הוצאת החוק לחיזוק מבנים שרעידות אדמה ת"י 413 ע"י הגדלת זכויות הבניה ללא קשר לתב"ע המקומית הקיימת או לזכויות הבניה הנגזרות מתוקף התב"ע הקיימת, אלא הגדלה גורפת של קומות נוספות שמכירתן תוכל לממן את חיזוק המבנה כנגד רעידת אדמה ללא עלות מצד הדיירים.

זוהי תוכנית שאמורה להיות כלכלית, טובה מאוד לדיירים שמקבלים חיזוק ושיפור דירתם והבניין, וטובה מאוד ליזמים, כך שע"י קבלת זכויות הבניה על הגג יכולים לבנות דירות נוספות שהתשואה עליהם גבוהה בד"כ ומכירת דירות רגילות נוספות שאמורות לממן את כל החיזוק והתוספות לדיירים. התוכנית אף טובה לעירייה שלא צריכה להתערב בחזות המבנה המתפורר וחלילה בעת רעידת אדמה צריכה לטפל באוכלוסייה שביתה נהרס ונחרב..

אז כמו שאמר לי פעם רואה החשבון שלי "אם כל כך טוב אז למה כל כך רע?" מדוע התוכנית הטובה לכל צדדי העסקה אינה קורמת עור וגידים?

משראו בכנסת כי התוכנית אינה ממריאה עקב אי ודאויות כלכליות מצד היזמים, יצאו מספר תיקונים לתמ"א הנ"ל: תמ"א 38-1, תמ"א 38-2 ולבסוף תמ"א 38-3. התוספות והשינויים באו להקל את יכולות המימוש של התמ"א בצורות שונות, בעיקר על ידי הגדלת כמות הקומות המותרת ונקודות תכנוניות נוספות שאציג להלן.

עם השינויים והתפתחויות התמ"א נוצרו הזדמנויות חדשות שלא כל האדריכלים עוקבים אחריהן, לדוגמא:
קיבלתי לידי תכנון פרויקט של תמ"א 38 שבו גובה הבניין עלה על הגובה המותר כמבנה נמוך, מה שיצר הגדרה כמבנה "גבוה", עם השלכות תכנוניות, לדוגמת צורך בחדר מדרגות מוגן. הבעיה היא שלא קיים היום גרם כזה ולא ניתן להכשיר גרם מוגן בבניין הקיים.

אדריכלית הפרויקט התחבטה בסוגיה ובלית ברירה נאלצה לתכנן מחוץ לבניין ובצמוד אליו גרם מדרגות נוסף, שני גרמי מדרגות מוגנים ליתר דיוק, אשר יתנו מענה לכל ארבעת הדירות למילוט אפקטיבי העומד בחוק. הפתרון לא אידאלי כי הוא מסרבל את הבנייה, חוסם כיווני אויר.

לאחר בחינתי של התכנון המוצע, נתגלה לי שכחלק מההקלות בתמ"א 38 אשר יצאה בשנת 2013, נכתב במפורש עבור "תוספת של יותר מקומה אחת מעל בניין קיים גבוה" - "קיים בבניין הקיים חדר מדרגות מוגן – יבנה חדר מדרגות מוגן גם עבור התוספת כהמשך חדר המדרגות המוגן הקיים ולא יותקנו מתזים בבניין הקיים ובתוספת.

לא קיים בבניין הקיים חדר מדרגות מוגן – ייבנה חדר מדרגות לא מוגן לתוספת, ותותקן נוסף על הנדרש מתזים בדירות החדשות גם מערכת מתזים במבואות הקומתיות בחדרים הטכניים ובמחסנים הנפתחים ישירות למבואות הקומתיות"

בציטוט זה פתרנו את בעיית תוספת שני גרמי המדרגות המוגנים משני צידי הבניין, המשכנו את גרם המדרגות הקיים בבניין בצורה של פתרון אלגנטי, בטיחותי, פשוט וחסכוני.

דוגמא נוספת:

עקב הוספת קומות למבנה והדרישה להוספת מערכת מתזים בדירות החדשות, מתכנן המים של הפרויקט נאלץ לחייב בניית מאגר מים. הבעיה היא שככול שעולים לקומות גבוהות יותר כך לחץ המים והספיקות מהמערכת העירונית הולכים ופוחתים, מה גם שבניית מאגר כזה בפרויקט תמ"א 38, כולל בניית משאבות לחץ יכולים להביא את הפרויקט למצב לא כלכלי, שלא נדבר על המקום הפיזי שלא היה בנמצא עבור המאגר הנ"ל.

בתמ"א 38, בתיקון האחרון משנת 2013 נאמר במפורש: "המתזים אם הותקנו לפי דרישות התמ"א ... יחוברו למערכת אספקת המים לכיבוי אש. מערכת אספקת המים לכיבוי אש תחובר לרשת המים העירונית או מקומית קיימת. המתזים יעמדו בדרישות ת"י 1596, למעט הדרישות לספיקת מים ולחץ מים". בדרך זאת הצלחנו להימנע מההוספה והעלויות הכרוכות.

דוגמא נוספת:
במסגרת חוק תכנון ובניה נאמר אודות חלונות חילוץ:

ניתן לראות כי הדרישה הינה גורפת עבור כל הבניינים שאינם גבוהים. אולם מה עושים אם בחזית הבניין עובר כבל חשמל וכבל של בזק, כבלים שמקשים את הקמת רחבת הכיבוי בחזית הבניין? העתקתם או הטמנתם בקרקע כרוכה בעלויות גבוהות. כמובן חוק תכנון ובניה מאפשר לבנות חדר מדרגות מוגן במקום או להתקין מערכת מתזים בכל הבניין, אך כל אחד מהפתרונות המוצעים כרוך בעלויות משמעותיות רב ולא תמיד ישים לביצוע, עד כדי כישלון הפרויקט.

במסגרת תמ"א 38 יצאו עם הקלה חשובה מאוד:

"לא נדרשו בבניין דרך גישה, רחבת היערכות וחלונות חילוץ טרם הגשת הבקשה להיתר לבניית התוספת, לא ידרשו אלה כתנאי להיתר לבניית התוספת"

דרך הקלה זו הנחנו את האדריכל כי ניתן לותר על תכנון חלונות החילוץ בפרויקט, ועדיין לשמור על רמה טובה של בטיחות אש.

כיועץ בטיחות שעובד שנים רבות עם אדריכלים, יזמים ומנהלי פרויקטים, אני מגלה שהגישה הראשונית ליעוץ הבטיחות הינה כגורם מפריע, היוצר הוצאות רבות בפרויקט ואינו תורם ליופי, לנוחות ולקידום מכירת הפרויקט.

יחד עם זאת, עם שימוש נכון ומושכל, והבנה מעמיקה של חוק תכנון ובניה וחוקי התמ"א 38 השונים, ניתן לבצע תכנון טוב, בטיחותי, יעיל וחסכוני אשר יהפוך עז למתוק בכל מה שקשור ליעוץ נכון בתמ"א 38.

בברכה, אינג' רמי שמש