חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, או בשמה המוכר יותר תמ"א 38, נכתבה למטרה ברורה של קביעת הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה.

מטרתה של תוכנית המתאר 38 היה לקבוע הנחיות לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה, ולשם כך לזהות ולאפיין סוגי המבנים שיש לחזק, ולעודד ביצוע חיזוק המבנים כאמור על ידי תוספות בניה באמצעות: הסדרים תכנוניים שיאפשרו מתן היתרי בניה לשינויים במבנים לצורך חיזוקם מכוח תכנית זו; קביעת תנאים למימוש תוספות הבניה שיותרו בגין חיזוק המבנים; קביעת הסדרים תכנוניים להריסת מבנה קיים אשר נדרש בו חיזוק בפני רעידות אדמה והקמתו מחדש (תמ"א 38 תיקון 2); קביעת הסדרים תכנוניים לתוספת זכויות בניה במגרש אחר כאמור בסעיף א 20 , כנגד חיזוק מבנה שנדרש חיזוקו; קביעת הנחיות לביצוע בקרה הנדסית.

להלן מספר ביאורים לעדכון אשר בוצע לאחרונה לתמ"א 38, בעקבות ניתוח בנושא ומציאת דרכים לשיפור ועידוד חיזוק המבנים בישראל:

1. אחת הבעיות העיקריות שבהן נתקלנו בשנים האחרונות, אשר היוותה אבן נגף משמעותית לייזמים מבחינת כדאיות כלכלית לפרוייקטים, במהלך הדיאלוג בהכנת תוכניות בטיחות למבנה, הינה נושא גובה הבניין המשופץ, לאחר הוספת הקומות.

על פי הגדרות חוק תכנון ובניה, בניין גבוה הינו בניין מעל 13 מ' ויש לבצע בו שורה של תכנונים בטיחותיים, לרבות חדר מדרגות מוגן, כלומר חדר מדרגות העמיד לאש במשך 120 דקות, ושהיציאות של הדירות לא מתבצעות ישירות אל חדר המדרגות אלא דרך מבואה בלבד.

במבנים הישנים אותם אנו מעוניינים לשפץ ולחזק, אשר אינם בניינים גבוהים כלומר עד 13 מטר לפני השיפוץ, קיים מצב של חדר מדרגות מרכזי פתוח ויציאה מהדירות מבוצעת ישירות אל חדר המדרגות, כך שהדרישה לבניית חדר מדרגות מוגן גרמה להוצאות נוספות אשר יקרו את תהליך שיפוץ וחיזוק המבנה בצורה משמעותית.

הבשורה שנתבשרנו, ואחת ההקלות החשובות ביותר שנעשו כעת לתמ"א 38, הינה להגדיל את ההגדרה של מבנה גבוה לכדי 22 מ', ובכך לאפשר בניית קומות נוספות, וזאת ללא הצורך בתיכנון מערכות ואמצעי כיבוי אש לרבות: רחבת כיבוי אש, חלונות חילוץ מחזית המבנה ועוד.

תיקון נוסף לעניין גובה הבניין לתמ"א 38 הינו לבניינים אשר נחשבים גבוהים לפני השיפוץ כלומר מעל 13 מטר, בו הוגדילו את גובה ההגדרה של מבנה גבוה לכדי 22 מ' במקרה של תוספת תמ"א למבנה שאינו מבנה גבוה ועד לכדי 29 מ' מהכניסה הקובעת לבניין ועד לכניסה של הדירה העליונה ביותר במבנה שהיה מוגדר כמבנה גבוהה בעבר. בשלב זה ניתן להגדיר שיפוץ מבנים גבוהים בעלי 6 קומות על עמודים במסגרת תמ"א 38 ולקבל את ההקלות הרלוונטיות על פי העדכון החדש.

2. שינוי נוסף בתיקון לתקנה: "(ד) לא יחולו על התוספת הוראות לעניין מרחק הליכה, מהלך משותף ופרוזדור בלא מוצא לפי טבלה 3.2.15.5".

דבר זה חשוב מאוד במבנים המתקרבים לגבהים של מבנה גבוה, ההגבלה למרחק הליכה בתקנות המקוריות הכוללת פרוזדור ללא מוצא ומהלך משותף תרפדו לא פעם את האפשרות למימוש התוכנית.

מרחק ההליכה בתוך הדירה יהיה עד 38 מ' לפתח הכניסה של הדירה.

3. ההקלה הנוספת המסגרת התמ"א מתייחסת לחדר המדרגות: "(4) קיים בבניין הקיים חדר מדרגות מוגן – ייבנה חדר מדרגות מוגן גם בעבור התוספת כהמשך חדר המדרגות המוגן הקיים ולא יותקנו מתזים כנדרש בפרט משנה 3.8.30.6 (7) ו-(8) בבניין הקיים והתוספות; לא קיים בבניין הקיים חדר מדרגות מוגן – ייבנה חדר מדרגות לא מוגן לתוספת, ותותקן נוסף על הנדרש בפרט 3.8.30.6, מערכת מתזים במבואות הקומתיות, בחדרים הטכניים ובמחסנים הנפתחים ישירות למבואות הקומתיות;"

הקלה זו מבורכת במבנים שבהם לא ניתן להתקין חדרי מדרגות מוגנים והתוספת של מערכת מתזים שניתנת הינה קלה יותר לביצוע וגורמת בהחלט לקידום הפרוייקט.

4. הקלה חשובה מאוד לגבי מתזים בפרוייקטים: "(9) המתזים אם הותקנו לפי פרט 3.8.30.4(2) או פרט 3.8.30.5(2), לפי העניין וכן מתזים שהותקנו לפיפסקאות (7) ו-(8) יחוברו למערכת אספקת המים לכיבוי אש; מערכת אספקת המים לכיבוי אש תחובר לרשת המים העירונית או מקומית קיימת; המתזים יעמדו בדרישות, ת"י 1596, למעט הדרישות לספיקת מים ולחץ מים;"

מיותר להסביר את החשיבות הגדולה של הקלה זו. לא אחת, בעבר, נתבקש הייזם להתקין מערכת מתזים במבנה אך נתקל בבעיה של לחצי מים וספיקות עבור המערכת, דבר שהוביל לבניית מאגרים ומשאבות ושאר פתרונות יצירתיים אשר הקשו מאוד על התקדמות הפרוייקט.

כמובן במידה והיה מותקן על הבנין מאגר מים עבור כיבוי אש יהיה צורך להעתיק את המאגר לגג המבנה החדש או לחילופין להורידו אל הקרקע בתוספת משאבות מגבירות לחץ כך שהלחץ השיורי במפלס הגג לא יפחת מ-1.4 אטמוספירות (לחץ נמוך מהרגיל הנדרש בחוק).

על פי הדרישות בתקן 1596 לקו מים של "2 ניתן לחבר עד 2 עמדות כיבוי בו זמנית, לאחר מכן קיימת חובה להגדיל את קוטר הצנרת כך שתאפשר לתמוך בכמות העמדות על פי הצורך ועל פי תכנון של יועץ אינסטילציה.

בתיקון האחרון לדרישות, רשות הכבאות הבינה שקיימת בעיה עם הנושא, חייבה התקנת קו צנרת בקוטר של "2 מינימאלי חדש (צנרת אספקת המים לכיבוי במבנים הישנים יכולה להיות רקובה ולא ראויה) והסירה את ההגבלה על מספר המתזים שמותר לחבר לצנרת למערכת אספקת המים לכיבוי אש.

רשות הכבאות דורשת התקנת עמדת כיבוי מלאה הכוללת ברז כיבוי "2 + גלגלון בכל קומה חדשה שתבנה ובקומת הקרקע הקיימת, התקנת ברז כיבוי בלבד בקומות הקיימות.

לסיכום נציין ונודה לרשות הכבאות על כך שמקיימת דיאלוג איתנו יועצי הבטיחות והייזמים של הפרוייקטים, כך שניתן לשתף פעולה ולבצע פרוייקטים של חיזוק מבנים אשר הינם בטיחותיים, המועילים לדיירים, ובכדאיות כלכלית האפשרית עבור הייזמים.